中介眼中楼市真相:二手房套均总价493万,龙华最好卖

来源:www.cunkuanlilv.com 时间:2017-07-07 11:30 作者:存款利率小编 分享到:

时间如白驹过隙,转眼2017年已过半,还记得年初定下的种种目标吗?乐居刚刚拿到新鲜出炉的深圳楼市半年成绩单,接下来,就让我们一起回顾走过的楼市半年吧~

上半年总结

1、土地市场供应恢复,工商用途为主,无住宅供应,南山、宝安为主力供应区,整体拿地积极性回升。

2、住宅市场预期回稳,价格在调控后走势平稳,成交量在二季度逐渐恢复。但上半年成交仍在环比、同比减少,限购政策大大减少了市场的有效需求,同时影响成交预期。租赁市场周期性回暖,租金持续拉升,但区域差异仍然较大。

3、商办市场受经济大环境影响比较大,一手商业供应成交环比回落,二手商业成交基本不去年下半年持平。得益亍开盘量增多,一手办公同比回升之势明显,但二手办公成交明显乏力。

土地市场

1表现平淡,上半年成交不到去年整年3成

2017年上半年土地市场表现平平,全市共成交27宗土地,占地面积49.16万平,成交金额341.8亿元。

而去年土地市场成交火爆,全年成交59宗土地,面积229.49万平,金额1044.28亿元。相对来看,今年上半年土地成交总面积仅有去年全年的2成多,成交金额仅有3成多,可见上半年土地市场供应明显萎缩。

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2上半年无一例住宅用地挂出

2017上半年深圳土地市场供应成交表现冷淡,6个月内无一例住宅用地挂出。工业用地和商办用地作为主要成交用地,上半年一共成交39.7万平,占比仍然在8成以上。

其中工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地,并且全部为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地,后海中心区以及龙华、福田、盐田各有一宗成交。

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3南山、宝安为土地供应主力区域

从区域上看,上半年南山区土地成交总数和面积领先全市,以商业服务业用地和工业用地为主;其次是宝安中心区华侨城集团拿到同一批4宗土地,占地面积约为10.5万平;光明新区以3宗工业用地位列第三,成交面积9万平左右,接近宝安中心区。

值得关注的是龙华2月和6月分别拍出2宗商业用地,竞得人为深圳华侨城股份有限公司和深圳首创臵业有限公司,溢价率大约50%和190%。

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4深圳湾超级总部基地成供应热点区域

品牌开发商积极拿地布局市场,华侨城上半年获4宗土地

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南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域,上半年集中供应5宗土地,面积约12.6万平。

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新房市场

1上半年新房成交量止跌回稳

2016年10月房地产新政后,深圳房地产市场成交明显下滑,到17年2、3月份降至低位,成交只有8万㎡,但是,从4月份开始市场开始回暖,至6月份,成交量已经回至16年11月的水平。

2017年上半年全市成交105万㎡,较2016年下半年下滑40%,但是在成交量明显下滑的情况下,全市均价却非常稳定,从去年十一月的54986元/㎡至今年6月份的54492元/㎡,跌幅不到1%。

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2新房供应持续下滑

从16年开始,新房供应已经开始下滑,今年上半年全市批售、推售面积皆跌破100万㎡,为近几年来新低。上半年入市面积83万㎡,较去年下半年下滑36%。上半年批售面积78万㎡ ,较去年下半年大幅下滑60%。17年6月只有4个住宅项目获批,显示出开发商

入市积极性不足,市场观望情绪还较为浓厚。

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3龙岗、宝安仍为成交主力

2017年上半年新房成交以龙岗、宝安、龙华和南山为主,福田、罗湖和盐田成交继续低迷,其中福田今天上半年2、3月份零成交。

而在价格方面,南山均价成功突破10万/ ㎡,福田均价也接近10万,达到了98793元/ ㎡。

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4龙岗中心城持续火热

从2013年到2015年,龙岗中心城成交占比持续占据榜首,占比皆超过13%,而到了2016年,成交占比更为平均,龙华由于旧改和位臵优越,开始强势崛起,占据了2016年成交榜首。在2017年上半年,龙岗中心城成交又重新回归,占比达到15%。占据二三位的分别是布吉、坪山,都处于龙岗区,显示了龙岗价位优势和深圳东进战略促进了大家对龙岗未来价值的看好。

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5成交套数前十楼盘

2017年上半年成交楼盘,龙华双星闪耀,壹成中心和华盛观荟名庭成交占据前两位,且是仅有的两个成交量突破500套的楼盘,壹成中心为第一批龙华旧改项目,以其合理的价格、高得房率、齐全的配套和优越的地理位臵得到大家的青睐。

从TOP榜单可以看出,刚需盘仍占据主导位臵,在整体市场略显平稳的环境下,刚需盘依然是市场的青睐对象。

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6公寓成交量价齐增

2017年上半年商务公寓成交38万㎡ ,比去年上半年增长43%,占去年成交的61%,均价58727元/ ㎡,同比去年增长11%。可以看出,虽然整体市场相比去年仍处于低迷状态,但是公寓成交仍处于增长状态。

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45-60㎡公寓成交占比为31%,与去年持平,60-90 ㎡占比为30%,比去年下滑1%。而90 ㎡以上成交占比仅为11%,比去年下滑4%,比2015年下滑13%,小面积公寓越来越受市场青睐。

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上半年公寓成交总价段在100-600万的依然为主力,其中,总价在100-300万成交占比50%,比去年下降14%;300-600万成交占比34.8%,比去年上升13%。同时,小于100万的公寓不到1%,已经处于历史低位,显示改善型房源更受青睐。

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二手房市场

1二手住宅成交量不足去年全年3成

2017上半年全市二手住宅共成交约2.9万套,面积约248万平,套数和面积占2016年全年成交的比重仅有大约3成。价格56156元/平,维持去年的平均水平波动不大。同比来看,上半年成交套数减少51%,市场热度尚不及去年3.258新政调控后的上半年,但环比去年下半年来看更具可比性,成交量的环比下跌幅度21%,可见从2016年起,每半年的成交量仍然在持续下滑,政策的利空影响比较显著。

2017年上半年二手住宅成交套均总价493万元,总价中位数354万元,由于购房客对面积选择偏大,套均总价和中位数稍高于去年总体水平。

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面积上来看,上半年60-90平的刚需产品成交偏热,占比48%,接近总成交一半的水平。而60平以下的产品比重明显下降,90平以上的占比无太大变化。

户型上来看,1房小户型的成交比重大幅下降至15%,其他户型的占比明显上升。可见,在二胎政策和房价平稳双重作用下,客户对户型的选择偏大。

由于政府倡导房屋的居住属性,房价也在上半年得到控制,更多场外刚需在政策期间陆续入场,对于户型的选择能力也因价格受到控制而增强。同时二胎放开导致更多改善型客户换房频率上升,加大对大户型的需求。

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2租赁市场持续回暖

2017上半年租金的慢回升趋势形成,全市从1月份68.8元/平.月的租金水平缓慢回升至目前71.5元/平.月。而房价仍旧处在高位,导致租金回报率仅有1.5%左右,相当于66.7年才能从租赁回报中收回购房成本。结合住宅70年产权来看,当前的租金回报还是处在相对较低的水平。

从租赁周期来看,年初换租季和大规模春季招聘带来大量租赁需求,租金止跌回升,上半年租金累计回升幅度达到6%。

预计下半年秋季招聘将迎来第二次租赁高峰。

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龙岗地理范围较大,租赁体量也领先全市各区水平,上半年租赁占比持续上升接近3成。罗湖、福田、南山三个原关内的核心区域,租赁活跃度比较高,各区占比大致在15%-19%的范围内。

宝安区虽然地理范围比较大,但租金水平高于龙岗、盐田,区域内交通网络不够发达,配套水平较低,导致租赁占全市的比重不到1成。龙华区地理位臵优越,南山、福田、罗湖都可以直达,因此去年3月份,龙华租金赶超宝安,并保持3-7元/平.月的租金差,今年上半年高租金压力下租赁占比有明显的回落。

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从上半年各区的月租金分布来看,原关内罗湖、福田、南山的月租金水平相对比较高,集中分布在月租4000-8000元的区间内。其他区域则集中在2000-6000元的区间段。

特别注意的是,福田、南山月租在8000以上的成交分布相对罗湖较多,而罗湖区由于城市经济重心转移租赁需求和租金水平都有所降低。

整体上,区域仍以龙岗租赁量最大,其次是福田、罗湖和南山;月租金分布上,也以2000-6000元为主要分布段,占比近67%。

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上半年租赁客群主要以26-35岁的80后为主,租赁需求主要来自于年底大规模换租。户型上来看,2、3房仍然为主力需求户型,占比近7成。

可关注的是,46岁以上的租赁人群更偏重3房及以下户型,而18-25岁的年轻人群对4房及以上较大户型的热衷度不高。

区域上,各年龄段人群都偏向低租金的龙岗区,但36岁以上的人群对于区域的选择就不再是租赁成本,而是便利度和舒适度,比如46-55岁的人群选择在福田租赁的比重甚至稍高于在龙岗的比重。

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上半年全市租赁热点片区

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上半年全市租赁比较热的15个楼盘里,有一半以上在龙岗区,其中丽湖花园、中海康城花园、中海怡翠山庄分别排名前三,套均租金也在2-3.5千元的低位。南山、福田和罗湖区占5个楼盘,其特点大致为:高套均租金以及相对较小的套均面积。

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商办市场

1一手商办去化速度明显

商业批售量自2016上半年开始持续减少,2017年上半年供应仅为13.77万平,环比-31.5%,同比-51.4%;商业市场普遍存在下半年成交情况好于上半年,成交面积震荡下行,2017上半年全市成交5.55万平,环比-21.4%,同比-13.5%;供应成交比自2015年上半年以来持续下降,2017上半年供应成交比已降至4年来最低,仅为2.5:1。

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一手商业批售和成交都主要集中在关外,龙岗和宝安两区成交面积占全市95%,关内福田、盐田竟没有一手商业和商铺成交。

福田区只有清凤荣盛创投大厦(62套/5217.5平)获得预售;南山区仅深湾汇云中心(二期)有一套商业获得预售,面积仅为75.7平。罗湖、盐田上半年无一商业项目批售,下半年商业市场活力还主要依赖于龙岗和宝安。

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上半年一手商业成交887套,环比-4.6%,同比14.9%,2017上半年成交已完成2016年成交量的52%;上半年一手商业成交均价44703元/平,环比-19.8%,同比9.3%;从成交套数看,宝安和龙岗两区占比高达96%。

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从成交面积段看,40-70㎡的商铺更为受欢迎,6月成交占比达到64%,其次是<40㎡的商铺,≥200㎡的商铺成交占比最少;成交套数看,上半年一手商铺TOP10中,龙岗区启迪协信科技园以165套位居榜首,其从成交套均面积为47.8㎡;一手商铺TOP9中除中粮云景花园南区(79.7㎡)外,其余一手商铺套均面积均小于70㎡。

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2二手商业热度回到三年前

上半年二手商业成交2895套,环比-10.1%,同比-22.3%,自2015下半年后持续下降,二手商业热度回到三年前;二手商业成交面积为21.3万平,环比-0.1%,同比-35.5% ;除2月受春节影响成交异常外,上半年二手商业成交量比较稳定,6月已经出现小幅上涨,预计下半年市场情况会有所好转。

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从各区的成交面积占比来看,上半年龙岗以27%的占比居于首位,除盐田占比3%以外,各区占比均在10%-30%之间;除宝安和盐田各环比下降43%、41%外,其他各区均环比增加,南山环比增加最多,达到42.5%;而同比16年上半年,只有龙岗增长15.4%,其余各区均出现一定幅度的下降,其中罗湖下降最为明显,降幅为-67.9%。

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从成交分布来看,上半年最热商圈为龙岗中心城商圈;上半年龙岗区商业批售达到7.7万平,占全市批售量的55.9%,龙岗区启迪协信科技园以165套位居一手商业TOP10榜首,在过半批售和一手商业火热的带动下,龙岗中心城商圈在二手成交上表现突出,在全市占比29.8%;其次南山区创业商圈及罗湖区的东门商圈分别以15.9%、14.4%获得热门商圈亚季军。

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3成交行业较为分散,投资占比过半

从行业分布看,零售业占比最多,为20%;其次是餐饮业占比13%,金融业占比10%;从商业购房用途来看,58%的客户表示是用来投资,自住用途占比仅为14%。

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4一手办公供应量大增,价格稍有回落

2017年深圳上半年的办公楼供应量大增,上半年批准入市的办公项目一共有20个,合计74.75万平方米,同比去年同期上升40%。

分区域来看,龙岗成为今年上半年新增最多的区域,共有6个项目入市,分别位于西乡,民治,新安,光明和龙华。总体来说,一手办公楼的供应主要集中在龙岗,宝安,南山两个区域。其中南山批售15.11平方米,占比20%,宝安批售21.74万平方米,较上一年同期有所下降。

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根据深圳中原研究中心统计,2017年上半年全市一手办公楼总成交面积为25.14万平方米,与去年同期相比上升19.7%。价格方面,去年同期均价为56275元/平,今年上半年均价为52719元/平,相比去年有小幅度的下滑。

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5二手办公成交量大幅下滑,同比下滑幅度63%

2017年上半年全市二手办公楼总成交面积为6.98万平米,与2016同期相比大幅度下滑63%,从区域分布来看,福田和罗湖依然是办公楼需求最旺盛的区域,分别占比50%,25%,而南山、宝安和龙岗三区上班半年新入市办公物业相对较多,以消化新增的办公物业为主,因此二手市场大不如一手市场活跃,三区占比分别仅占8%,6%,6%。与2106年同期相比有所下降。

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根据深圳中原研究中心的监测,2017上半年深圳二手写字楼平均租金为248元/平方,基本与2016年同期持平,租金没有太大波动,走势较为稳定。

售价方面,2017上半年二手写字楼平均售价为43101元/平方米,比一手写字楼价格便宜将近一万元每平方米。同样的,二手写字楼的租赁市场从区域上来看,福田区二手写字楼租金仍然领跑全市,其次是南山与罗湖。

从成交行业来看,金融行业仍然是二手办公成交的主力军,与2016同期相比基本一致,然而IT业和贸易行业相比同期有所下滑。

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下半年预测

1、楼市调控效果显著,下半年出新政的几率丌大,以验证政策效果为主。

2、下半年深圳楼市将持续目前的平稳态势,但预期的回升和大湾区概念的加持会带动成交量回升,下半年成交走量将大幅度好于上半年,但价格上丌会有太大波动。

3、房企将面临楼市政策和金融监管双面夹击,资金回笼压力下降,走量仍将可行。

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